上線 2 年多市值近萬科，“房住不炒”下貝殼找房能成千億級公司嗎

貝殼找房在今年 7 月 24 日向 SEC 遞交招股書，不到一個月后的 8 月 13 日，貝殼找房團隊在北京國貿實現了 “敲鐘儀式”，股票代碼為 “BEKE”。至此，貝殼找房在紐交所正式掛牌交易。

貝殼找房發行價定為 20 美元 / ADS，將發行 1.06 億股 ADS。高于此前公布的 17 美元 - 19 美元發行價格區間上限。

作為 “中國居住服務平臺第一股”，貝殼找房上市首日的表現十分亮眼。貝殼找房收盤報 37.44 美元，較發行價大漲 87.2%，市值一路沖到了 422 億美元。這個市值逼近萬科，超過了恒大和碧桂園。

值得注意的是，今日 BAT 三巨頭之一的Baidu公布 Q2 財報，營收和利潤均超預期，但盤后跌了 1.22%，收盤價 124.57 美元，市值僅剩 429.35 億。

從市值上來看，貝殼找房與Baidu僅剩下了 7 個多億的差距。這位后起之秀，可謂來勢洶洶。實際上，貝殼找房是 2018 年 4 月上線的，距今只有 2 年多。

一、迅速穿越疫情影響，2020 上半年凈利潤 16.1 億

受疫情影響，今年第一季度重線下的房產交易市場受阻嚴重。

根據相關數據顯示，雖然今年一季度新房合計成交規模降幅達到近三成，二手房成交量同比減少 44.6%。

但因貝殼找房的模式已不再是 “純線下”，而將業務轉變為 “線上線下”相結合的模式，經疫情考驗后 , 貝殼找房反而做到了逆勢增長。

貝殼找房 IPO 招股書顯示 , 貝殼找房 2020 年上半年達成 1.33 萬億元的平臺成交總額 (GTV,Gross Transaction Value), 相比上年同期的 8900 億元增 49.4%。2020 年上半年貝殼找房實現營業收入 272.6 億元，相比上年同期的 196.1 億元增長 39%；凈利潤為 16.1 億元，相比上年同期的 5.6 億元增長 188.6%。

另一個值得注意的點在于，2019 年貝殼找房通過 220 多萬筆交易 , 產生了 2.13 萬億元的 GTV(總交易額)。而據 CIC 灼識咨詢報告顯示 , 中國住房市場在 2019 年 GTV 為 22.3 萬億元。

這意味著貝殼上市前已占據了近 10% 的市場份額。可以說，無論是企業上半財年數字還是外界環境 , 貝殼找房 IPO 上市的時機已經成熟了。

但事實上，貝殼營收增速不斷上漲的同時，也面臨著長達三年的嚴重虧損。

據企業財報可知，貝殼找房在 2017 年—2019 年分別產生了 5.38 億元人民幣、4.28 億元人民幣和 21.80 億元人民幣的凈虧損，以及在截至 2020 年第一季度產生了 12.31 億元人民幣的凈虧損。

貝殼找房的招股書中透露，預計將來還會繼續產生大量成本和支出以進一步擴展貝殼的業務，使得企業更難以實現盈利。值得注意的是，從招股書上來看，貝殼虧損很大一部分原因是因為行政和一般開支占據了較大比例，這部分支出源于給予了一線銷售人員和相關代理人豐富的報酬。背后的目的是留住人才，用高投入換取企業規模和未來的長遠發展。

左暉對于貝殼的虧損解釋道，“我們認為，成功的唯一途徑是建立在正確的事情上，即使這很難。最困難的部分是，在實現長期增長和取得更大成果之前，做 “正確”的事情通常會伴隨著經濟利益的短期犧牲。”

談及上市節奏時 , 左暉表示 “我們提交這份招股書時 , 疫情還在全球發展 , 為什么還是按原計劃啟動 IPO 進程而不是推遲一段時間 , 我們更認為一個成功的 IPO 取決于公司的價值而非其他。”

二、幕后資本雄厚，騰訊系第二大股東

2018 年 4 月 23 日，已經是中國二手房市場最大玩家的左暉決定轉換賽道，鏈家集團倒攻線上，從直營的模式切換到了大居住平臺貝殼找房。

“從垂直到平臺 , 從交易到居住 , 這才是我們今天的核心戰略。” 這是左暉在招股書披露同日，發布了致股東的一封信中的表述。

在他的藍圖里，貝殼希望給行業提供一個核心的基礎設施，鏈家則成為貝殼找房平臺中最大的自營品牌，與其他加入的中介品牌，共享平臺帶來的線上客戶、房源和服務。

截止 2020 年 3 月 31 日，貝殼找房二手房交易服務覆蓋 103 個城市，連接新經紀品牌 252 個，連接線下門店超過 3.8 萬家，連接經紀人超過 37 萬人。

貝殼要做大居住平臺的野心和效率，受到了騰訊的青睞。

騰訊最早在 2016 年就參與了鏈家的 B 輪融資，2017 年 4 月又以戰略投資者身份繼續加碼。此外，騰訊也參與了鏈家旗下自如的獨立融資。2020 年 3 月貝殼找房又確認了 D + 輪超 24 億美元的融資信息。根據貝殼找房招股書，目前騰訊在貝殼持股 12.3%，已經是其最大的外部股東。

騰訊對于貝殼找房的投資，本質上是一場雙贏。

貝殼找房千億估值背后，獲得了不少大股東騰訊的支持和幫扶。2018 年貝殼找房進駐騰訊新聞的房產入口。2019 年 4 月，貝殼找房正式開通微信錢包入口，成為微信第三方服務 “十二宮格”推薦服務之一，與京東、美團、拼多多等大小巨頭并列。

今年 7 月 16 日，貝殼找房宣布為騰訊系 QQ 瀏覽器、看點快報、QQ 看點等多款信息流產品提供房產信息和服務內容。

而貝殼找房的出現，也正好可以補齊了騰訊在居住領域的拼圖。目前，微信端口已經將衣食住行核心需求全部滿足，而貝殼找房就是那個 “住”，完成了其對房產領域的布局和流量收割。

除騰訊之外，貝殼找房的幕后資本 “天團”還包括軟銀、高瓴、紅杉等。據了解，貝殼集團創始人左暉持股 28.9%，為第一大股東。其次為騰訊持股 12.3%，軟銀 10.2%、高瓴資本 5.3%。

三、“前狼后虎”競爭激烈，未來營收需更加多元化

在貝殼找房瘋狂成長的這幾年，他與房產中介端口之王 “58 同城”的恩怨，成為了地產中介市場最熱門的話題之一。

2018 年 6 月，姚勁波組織的 “真房源誓師大會”召開。與會嘉賓包括：我愛我家董事長謝勇、中原大陸區主席黎明楷、麥田房產副總裁吳存勝、龍湖冠寓數字總經理王曉東等。

2019 年 4 月 23 日，左暉發起新居住大會，來自全國超 800 位中介品牌方、店東、店長來到北京，慶祝貝殼找房一周歲。這場大會中途，58 旗下安居客指責貝殼盜用房源信息涉不正當競爭，向法院提起訴訟，并索賠 9000 萬。隨后，貝殼以同樣的理由反訴安居客，索賠 1 億元。

在這場涉及行業利益之爭中，拉幫結派、攻擊爭吵、甚至訴訟封殺仍在輪番上演。在多家競爭對手的圍攻下，貝殼找房如今的境遇可謂前狼后虎，即便 IPO 已成功，仍還遠未到高枕無憂的時候。

除了激烈的競爭壓力之外，貝殼找房還必須探索出一條更加多元化的營收模式。

在貝殼找房目前的營收構成中，主要為存量房交易、新房交易以及金融服務、房屋翻新等新興業務三大板塊，其中存量房和新房的交易收入占總營收的比重超 97%。

比起 “大居住平臺”的目標，貝殼找房目前只建構出了大廈一角。

在左暉的藍圖中，未來的貝殼業務將涉及不動產住宅的全產業鏈，分為制造、交易、居住和以金融為代表的服務支持四個領域。

為探索更多元化的營收模式，在 2020 年 2 月，貝殼針對新房業務，正式推出了涵蓋 VR 看房、VR 帶看、在線認購、無理由退房、在線退款等多個功能的 “VR 售樓部”，為購房者提供看房、選房、認購的一站式線上購房服務。除此之外，貝殼找房還推出了 “被窩家裝”, 涉足家裝服務 , 社區服務等領域。

可以說，雖然貝殼 IPO 成功，但距離平臺大池的終點仍有漫長的道路要尋找、摸索、攀登。在沖擊千億市值的道路上，貝殼還有許多的想象空間。