降房租、免服務費，長租公寓盼“立春”

“今日簽約服務費全免；簽約立減1666元還加送300元優惠劵；以下房源月底前簽約服務費全免……”過去兩個月，作為一名長租公寓的管家，小劉每天在朋友圈發布的各種信息大多與“優惠”有關。

去年9月中旬，小劉負責的工作區域上架了一套99平米的精裝大兩居。7900元的月租價格，放在北京市西三環外這個寸土寸金的地方，真的算不上貴。但就是這樣一個在小劉眼中性價比極高的精裝房源，從2019走到了2020，依然每天出現在小劉的朋友圈里，只是價格在一路走低。

將近4個月的時間，這套“高性價比”的兩居室價格已經從7900元降至7099元，同時還承諾“簽約立減2222元的服務費”，即便如此直到元旦過后依然無人問津。

所有的房產中介每天都會在朋友圈發布各種房源信息，而長租公寓管家們每天的朋友圈內容也不乏長時期閑置的房屋，長租公寓市場是否能在鼠年逐漸回暖？

No.1房租真的降了嗎？

2018年，北京租房市場價格一路高漲曾引起坊間熱議。當時面對飛漲的房租，北京市房地產中介協會為此還專門召開了座談會，要求多家房屋中介公司保證租房市場價格的穩定。

時至2020年，房屋中介平臺手中還有多少存量房源無法得知，但如今上架的房源確實沒有當初那么搶手了。價格，是衡量市場經濟環境下行業熱度的最好指標。如今租房市場的價格，也早已告別了一年多以前那股暴漲的勢頭，早已趨于平緩甚至下滑。

每年年底到次年的春節，一直都是租房市場的淡季，所以房源出租效率下降，價格下滑也在情理之中。但是，這種量價的雙重下滑并不是近期剛剛開始。“18年的夏季，我們一個月要帶400~500套房，每天從上午到晚上六七點鐘，至少帶客戶看十幾套房子。”一位自如管家告訴懂懂筆記，他發現從2019年“五一“假期過后下滑就出現了，“這半年每個月也就200多套，感覺很明顯。到了年底這段時間，房屋空置率非常高。“

根據貝殼研究院的數據顯示，北京租賃市場自2019年9月份開啟傳統淡季回落模式后，成交量就持續回落。11月，北京鏈家租賃成交量環比下降1.9%，這已經是北京房屋租賃市場連續三個月成交量下滑。交易量下滑同時，租金價格也在降低。數據顯示，11月北京月租金水平經歷四連跌后跌至81.3元/平，環比下跌1%，同比下跌2.8%。據悉，目前的租金已經跌至2018年年初以來的最低位置。

我愛我家也發布了相關數據，11月北京住房租賃市場交易量環比10月下滑7.79%，同比2018年11月下滑3.88%。1~11月的總交易量較2018年同期下滑2.70%。11月整租的平米租金為89.82元/㎡·月，環比下跌0.84%；整租套均租金為5843元/套·月，環比下跌1.04%。

當然，光看這些數據對于很多人而言可能沒什么感覺，我們更關心的是房租究竟降了沒有？

在北京工作的曹先生2019年底剛剛換了一套房子。一年前他和女朋友在朝陽區成壽寺附近以5000元每月的價格租了一套一居室，由于房間朝北白天曬不到陽光，租約到期之后就想這換一個南向有陽光的房子。

一個月前他們通過中介在同一個區域找到了一個南向的一居室大開間，意外的是價格非但沒有上漲，還降了300元（月租4700元）。對于房租的下降，曹先生確實是喜出望外，同樣的面積、更好的朝向，價格反而低了6%。

租房市場需求下降，房租降低是必然，這也讓租客們在2019年底感到了意外驚喜。不過，有人受益就必然會有人“受傷“，租房市場遇冷讓中介服務人員和長租公寓管家們感到了深深寒意。

對于2020年的前景，北京海淀區某高端房屋中介公司的一位經理對懂懂筆記表示：“過去都說我們這行是半年不開張，開張吃半年。開張吃半年可肯定有些夸張了，但現在半年不開張真的一點兒都不夸張。”

這位中介經理強調：“我們是租售都做，開張吃半年是指你能賣出去一套好房子，能拿到很高的提成。但現在基本已經不敢奢望能夠賣出去房子了，就連租房也經常是一個月下來剃了光頭。“他表示，長時間租不出去的房子肯定會降價，房東看到房子掛在網上長時間租不出去也著急，“我們一般都會主動聯系房東降個幾百塊錢房租。另外，公司自有公寓房源也有都一定幅度的降價，因為收回來自己裝修的公寓，空一天就陪一天。”

“年底本來就是租房淡季，希望過完春節后回來能多開幾單。”他低聲地說道。

No.2監管之下，負重前行

通常房屋中介公司在市場遇冷時損失的只是成交量和中介費用。但對于眾多長租公寓而言，要承受的壓力恐怕要遠遠大于房屋中介機構。

此前，幾乎所有長租公寓采用的都是N+1的形式，也就是會在原有房型的基礎上在公共區域打出隔斷，多做出一個房間用于出租。但這種隔斷形式在有關部門的嚴厲監管下已經近乎“銷聲匿跡”。

沒了隔斷也就意味著少了一個房間的收入。長租公寓一般都是與房東簽下3~4年的長約，所以不管市場環境如何變化，房東的收入都不會受到太多影響。隔斷消失加上市場遇冷，直接影響的是長租公寓的運營狀況。

面對壓力，長租公寓們在2019年下半年就開始尋求對策。據此前網上流傳的一些截圖和相關媒體報道顯示，近期部分長租公寓都在與房東協商租金，也就是降價。

如果房東一方愿意調整價格，雙方會重新簽一份合同，如果房東不愿意降價（堅持履行此前合同），長租公寓方面寧愿違約賠付違約金，也不再繼續承重前行了。

有長租公寓管家告訴懂懂筆記，由于市場遇冷，兩三個月前平臺就在減少甚至停止在市場上收房。這與一年前各大平臺不惜高價搶房的景象，形成了鮮明的對比。如今“高進低出”不僅是銷聲匿跡，更像是一個充滿諷刺意味的注腳。

拆掉隔斷、房租回歸理性是市場發展的必然結果，與此同時來自政策方面的壓力并沒有減少。針對重復收取中介費、租金貸等現象，監管再次提出了整改要求。

12月25日，住房和城鄉建設部等6部門印發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》。“意見”明確規定，房地產經紀機構不得賺取住房出租差價，住房租賃合同期滿承租人和出租人續約的，不得再次收取傭金。住房租賃合同期限屆滿時，除沖抵合同約定的費用外，剩余租金、押金等應當及時退還承租人。

“意見”要求的承租人和出租人續約不得再次收取傭金的規定，直接影響的就是長租公寓。在北京，租戶通過中介公司租到房屋后，只需要在第一次簽約時付中介費（傭金）即可，接下來與房東續約不會再收取相關費用。但長租公寓不同，租戶并不是與房東簽訂合同，而是與長租公寓簽訂租房合同。類似自如、相寓這樣的長租公寓平臺，每年續約時還會再收取一筆所謂的服務費（也就是中介費），此舉在黑貓投訴平臺上一直是用戶投訴的熱點。

懂懂筆記就此專門詢問了自如平臺的管家，他表示目前續約的時候仍需要繳納一筆服務費（中介費），而金額是一個月的房租。“雖然最近行情不好，服務費也經常會有優惠活動，但這個規定目前還沒有改變。“

除了續租時的傭金之外，此次《意見》中還專門針對租金貸做了相關要求。規定住房租賃平臺不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用租金貸。住房租賃平臺的租金收入中，來自租金貸的金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位。

可以說，一眾長租公寓平臺近年來在租金貸方面都是暗暗發力，該業務也是其非常重要的收入來源，但這也是消費者爭議最多的焦點。

以長租公寓領域小有名氣的蛋殼公寓為例。根據此前蛋殼公寓的招股書顯示，2017年、2018年和2019年前九個月，蛋殼公寓直接從租客處獲得的預付款為1.1億、2.8億和7.9億元，從金融機構獲得的租金預付款高達9.4億、21.3億和31.6億元。其中，2019年前9個月，通過“租金貸”模式獲取的租金預付款，已經占到蛋殼公寓租金收入的80%。2017年和2018年，這一比例高達90%和88%。

數據表明，租金貸對于部分長租公寓的意義和重要性。而此次規定的落地，對于一眾嚴重依賴租金貸的長租公寓而言，必然會收到很大影響。

對此，相關互聯網行業分析師對懂懂筆記表示：“雖然某種程度上來看，長租公寓通過租金貸服務起到了盤活市場空置房源的效果，但現階段長租公寓本身的商業模式還不健康。長租公寓是一個需要大資金投入且利潤低、回報周期長的行業，目前還處在依靠資本推動的階段。但資本是追求回報的，不可能永遠推著你往前走，一旦失去了資本的信任或者長時間無法實現盈利，資金鏈壓力就會非常大。“

該人士強調，一旦出現資金鏈斷裂，就會出現新聞報道的那些“暴雷”事件，“租客交了錢卻被趕出去，而房東最終也沒拿到錢。”

【結束語】

隨著時間的推移，長租公寓市場的不規范現象也被不斷矯正。當然，逐步規范的過程中，長租平臺原本的收入結構勢必會受到沖擊，這也迫使經營者必須盡快找到健康、可持續的商業模式。

顯然，這個過程是需要時間和資金投入的。當投資者愈發謹慎，募資越來越不景氣，一級市場拿錢無望的境況下，耐住寂寞、回歸價值在2020年將成為長租公寓的座右銘。